投资公寓的3大风险卖家从未告诉过

          

          จากบทความ เรื่อง 6 ข้อควรรู้ ถ้าอยากประสบความสำเร็จในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโด และลงทุนคอนโดฯง่ายๆสไตล์ CEO ที่ได้เคยกล่าวถึง วันนี้เลยจะขอมาแนะนำถึงความเสี่ยงที่ควรรู้ในเรื่องของการลงทุนคอนโด เพราะเป็นเรื่องจริงที่เกิดขึ้น และนักลงทุนทั้งหลายควรตระหนักถึง เพื่อระวังไม่ให้เกิดเป็นการลงทุนที่ติดดอย 

 

          ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมเป็นการลงทุนที่เป็นที่นิยมอย่างมาก เพราะนอกจากจะมีทั้งความปลอดภัย และให้กำไรงามแล้ว ยังเป็นที่นิยมของเหล่าบุคคลที่ร่ำรวย
 

          ด้วยเหตุนี้ จึงทำให้มีนักลงทุนหน้าใหม่เข้าสู่ตลาดในด้านการลงทุนอสังหาฯ อยู่อย่างต่อเนื่อง ซึ่งมีเพียงจำนวนหนึ่งเท่านั้นที่ประสบความสำเร็จได้ตามที่หวัง แต่ในขณะที่อีกกลุ่มหนึ่ง กลับล้มเหลวไม่เป็นท่า และเพราะอะไรเขาเหล่านั้น จึงเกิดความล้มเหลว วันนี้เราจะมาดูกันทีละปัจจัยที่ส่งผลให้เกิดเป็นปัจจัยเสี่ยงในการลงทุนคอนโด 
 

1. ความเสี่ยงในตัวทรัพย์สิน หรือคอนโดมิเนียม แบ่งออกได้เป็นข้อสำคัญ ดังนี้

 

 

สร้างไม่ตรงปก 
            คือ การโฆษณาผ่านภาพที่สวยหรู แต่ความเป็นจริงสิ่งที่ได้กลับไม่ตรงกับที่เราจินตนาการเอาไว้ เช่น ส่วนกลางที่มีขนาดเล็กกว่า วัสดุที่ใช้มีความสวยงามแต่ไร้คุณภาพฯลฯ โดยส่วนใหญ่ปัญญาเหล่านี้มักจะเกิดขึ้นกับโครงการที่ไม่ใช่แบรนด์ชั้นนำ ทำให้คอนโดมิเนียมที่ได้ไม่เป็นที่นิยมของตลาด ดังนั้นจึงแนะนำให้ลงทุนกับแบรนด์อสังหาฯ ชั้นนำที่มีมาตรฐานและมีผลงานให้เห็นกันอยู่ หรือเลือกซื้อคอนโดมิเนียมมือสองที่สามารถเห็นสภาพจริงก่อนตกลงซื้อ เพื่อเป็นการป้องกันความผิดหวัง

 

ค่าใช้จ่ายที่บานปลาย 
          จากพื้นที่ที่เพิ่มขึ้น ซึ่งตามกฎหมายได้กำหนดไว้ไม่ให้เกิน 5% ของพื้นที่ขายตามสัญญา ซึ่งคอนโดมิเนียมจำนวนมากเวลาสร้างเสร็จจะปรากฎพื้นที่ที่เพิ่มมากขึ้นจากเดิม ทำให้ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายที่มากขึ้น ซึ่งนอกจากพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นแล้ว ในการลงทุนเพื่อปล่อยเช่านักลงทุนยังจะต้องระวังกับค่าตกแต่งเฟอร์นิเจอร์ และอุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้าที่จะเพิ่มขึ้นมา ซึ่งบางรายก็อาจระวังมากจนเกินไป ทำให้ห้องที่แต่งออกมาไม่มีความสวยงาม และส่งผลให้หาผู้เช่าไม่ได้ในที่สุด นอกจากนี้บางรายก็ใช้หนักจนไม่คุ้มต้นทุนเมื่อเทียบกับค่าเช่าที่ได้รับ ดังนั้นควรที่จะกำหนดค่าเช่าที่เป็นไปได้ให้เหมาะสมกับตลาด และวางงบประมาณให้แปรผันตรงกับ Yield ที่ต้องการ  

 

ที่จอดรถ 
          ปัญหานี้เจอแทบจะเกือบทุกโครงการ โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการที่มีขนาดห้องเล็ก เพราะกฎหมายกำหนดให้อัตราส่วนพื้นที่ขาย 60 ตร.ม./ 1 ที่จอดรถ ในขณะที่คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในปัจจุบัน จะมีขนาดตั้งแต่ 21 ตรม.ไปจนถึง 60 ตร.ม. จึงทำให้จำนวนห้องชุดที่สร้างมีมากกว่าจำนวนที่จอดรถถึง 3 เท่า และถึงแม้ว่าคอนโดมิเนียมจะตั้งอยู่ใกล้รถไฟฟ้าแค่ไหน รถก็เป็นปัจจัยสำคัญของคนส่วนใหญ่ จึงทำให้เกิดปัญหาที่จอดรถมากมาย จนถึงขั้นที่ผู้เช่า และผู้ซื้อบางราย หากทราบข้อจำกัดในเรื่องของที่จอดรถนี้แล้ว จะเปลี่ยนใจไม่ซื้อ หรือเช่ากันเลยทีเดียว

 

ความเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อมภายนอกโครงการ 
          เนื่องจากอนาคตเป็นสิ่งที่ไม่แน่นอน พื้นที่ข้างเคียงอาจแปรเปลี่ยนแปลงไปในด้านที่ดีหรือที่ไม่ดีก็ได้ และหากพื้นที่ข้างเคียงนี้ ได้กลายมาเป็นการสร้างตึกสูงที่บล็อกวิวห้องขึ้นมา หรือเกิดกิจการที่มีเสียงดังข้างๆ โครงการ อาจส่งผลทำให้โอกาสในการขาย หรือเช่าจะยากขึ้นกว่าเดิม นอกจากนี้ ในกรณีที่เป็นการซื้อเผื่ออนาคต หากสิ่งที่คาดไว้ว่าจะเกิดขึ้น เช่น รถไฟฟ้าที่จะสร้างเสร็จ ห้างสรรพสินค้า หรือMega Projects ต่างๆ ไม่ได้เกิดขึ้นตามกำหนด ก็อาจทำให้การลงทุนนี้ไม่ได้ผลตามคาด 

 

การบริหารจัดการส่วนกลางที่ไม่ได้มาตรฐาน 
          อาคาร พื้นที่ส่วนกลางของคอนโดที่เสื่อมโทรมอย่างรวดเร็ว ระบบการจัดการความปลอดภัยที่ไม่ดี การซ่อมบำรุงที่ไม่เป็นไปตามเวลา รวมถึงในเรื่องของเจ้าหน้าที่บริหารนิติบุคคล และระบบการบริหารจัดการที่ไม่ดี ในส่วนนี้มีผลอย่างมากต่อราคา และการอยู่อาศัย ทำให้ควรตระหนักได้ว่า เรื่องนี้ไม่ควรที่จะประหยัด ควรเลือกโครงการคอนโดที่ใช้บริษัทที่มีชื่อเสียงทางด้านบริหารจัดการที่มีคุณภาพ 

 

การเพิ่มขึ้นของค่าส่วนกลาง 
          สืบเนื่องจากข้อที่แล้ว การบริหารจัดการอาคาร และส่วนกลางที่ได้คุณภาพย่อมแลกมากับราคาที่เหมาะสม แต่เนื่องด้วยผู้พัฒนาโครงการคอนโดทั้งหลายในปัจจุบัน ต่างก็ชูเรื่องของค่าส่วนกลางเป็นจุดเด่นอย่างหนึ่งในการขาย ดังนั้น ค่าส่วนกลางที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย จึงไม่สะท้อนค่าใช้จ่ายจริงในการบำรุงรักษา หากภายหลังผู้พัฒนาโครงการหมดวาระรับผิดชอบ และส่งมอบให้นิติบุคคลแล้ว เงินค่าส่วนกลางจะลดลงอย่างรวดเร็ว ทำให้ต้องมีการเรียกประชุมเพื่อขอมติเก็บค่าส่วนกลางเพิ่มมากขึ้น ซึ่งถ้าหากเก็บไม่ได้ คุณภาพการจัดการก็จะเริ่มมีปัญหา

 

2. ความเสี่ยงทางภาระค่าใช้จ่าย และหนี้ระยะยาว

 

 

กรณีที่หาผู้เช่าไม่ได้ 
          ผู้ลงทุนควรต้องมั่นใจได้ว่า ตนเองมีกำลังผ่อนในช่วงที่ยังหาผู้เช่าไม่ได้ หรือเว้นจากการเช่า ในกลุ่มนักลงทุนที่ได้รับการสนับสนุนให้กู้หลายๆห้องในคราวเดียว หรือกลุ่มที่กู้เพื่อเงินเหลือนั้นถือว่าอันตรายมาก หากไม่รอบคอบและมีวินัยทางการเงินที่ดี หมุนเงินไม่ทันกลายเป็นหนี้เสีย ทบต้นทบดอก ทำให้เครดิตเสียระยะยาวจนอาจถึงขั้นถูกฟ้อง อันนี้ไม่คุ้มอย่างมาก

 

ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาคอนโดมิเนียม 
          กาลเวลาผ่านไปทรัพย์สินย่อมเกิดความเสื่อมเป็นธรรมดา ในกรณีที่ผู้เช่าดีก็จะเสื่อมช้า แต่หากผู้เช่าไม่ดีก็อาจจะหายนะเลยทีเดียว อย่างไรก็ตามในฐานะเจ้าของห้องชุดที่ต้องดูแลทรัพย์สินให้พร้อมต่อการเช่า และการขาย ก็จะต้องใส่ทั้งเวลาและค่าใช้จ่ายเพื่อเตรียมห้องให้พร้อม อย่าคิดว่าจะมีแต่ด้านดี รับแต่ค่าเช่า หรือรอขายเพียงอย่างเดียว 

เวลาในการประชาสัมพันธ์หาผู้เช่า 
           ปกติสัญญาเช่าจะมีอายุหนึ่งปี นักลงทุนเพื่อปล่อยเช่าหลายรายที่เข้ามาโดยมองว่าเป็นการลงทุนที่ดีมี Passive Income ให้เผื่อใจไว้ด้วยว่าโลกไม่ได้สวยขนาดนั้น เมื่อสัญญาหมด ก็ต้องคอยเตรียมห้อง คอยหาผู้เช่าอยู่เรื่อยๆ ยิ่งในช่วงตลาดที่ซัพพลายล้นตลาด คู่แข่งมากมาย ยิ่งต้องทำการบ้านหนัก และหากคอนโดมิเนียมที่ถือครองเปลี่ยนเป็นไม่ได้รับความนิยมแล้วล่ะก็จะเหนื่อยมากทีเดียว ดังนั้นในการเลือกคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนต้องเลือกเผื่อขายได้ง่ายในอนาคตด้วย

 

3.  ความเสี่ยงในด้านราคาขายและราคาเช่า

 

 

สภาพเศรษฐกิจมีทั้งขาขึ้น และขาลง 
           สำหรับภาคอสังหาริมทรัยพ์จะเป็นภาคแรกๆ ที่ได้รับผลกระทบในทันทีหากเกิดวิกฤติเศรษฐกิจขึ้นอย่างเช่น กรณีวิกฤติโรคระบาดโควิด-19 ที่ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมโดยเฉลี่ยร่วงลงถึง 30%

ความเปลี่ยนแปลงของทำเล 
           หากเป็นการเปลี่ยนแปลงเชิงบวก ย่อมส่งผลให้ราคาดีดตัวสูงขึ้นเช่น โครงการรถไฟฟ้าตัดผ่าน, ทางด่วน หรือการเกิดขึ้นของ Mega Projects ต่างๆ แต่ในทางตรงกันข้ามหากเป็นเชิงลบ เช่น การมีสะพานพาดผ่าน, มีตึกสูงขึ้นบังวิวและทิศทางลม ซึ่งความเสี่ยงเหล่านี้จะเกิดขึ้นได้มากกับคอนโดมิเนียมที่อยู่ในวงชั้นกลาง และชั้นนอกของกรุงเทพมหานคร 

การตัดสินใจซื้อด้วยอารมณ์ ขาดข้อมูลและความรอบคอบ 
          อันนี้เป็นปัญหาใหญ่ที่เกิดขึ้นในหมู่นักลงทุนหน้าใหม่ ที่ไม่มีประสบการณ์ เพียงเห็นโครงการสวย ส่วนกลางดี ได้ยินว่าจะมีสิ่งนั้นสิ่งนี้เกิดในละแวกนี้ ราคาขึ้นแน่นอน ผู้เช่ามากมายทั้งที่ยังมิได้ตรวจสอบตลาด หรือหากสภาพแวดล้อมเชิงบวกจะเกิดขึ้นจริงแต่ยังต้องรอเวลาอีกพอควร อาคารชุดเองก็เสื่อมโทรมลงไม่เป็นที่นิยมแล้ว ก็จะเสี่ยงติดดอย และแบกหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ระวังเรื่องการลงทุนเพื่อสินเชื่อเงินเหลือเมื่อเทียบกับหนี้ระยะยาวที่ต้องแบก สบายชั่วคราวแต่ทุกข์นั้นยาวนาน 

ทำเลไม่ใช่ ซัพพลายล้นตลาด คู่แข่งเพียบ 
          โครงการตามส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า นักลงทุนส่วนหนึ่งเชื่อว่าจะเติบโตได้มาก มีความเจริญในอัตราก้าวหน้า การขยายของเมืองจะส่งผลต่อราคาของคอนโดมิเนียม นำมาซึ่งผู้เช่ามากมาย อันนี้หากคิดในระยะสั้นขอบอกว่าคิดผิด ทำเลในส่วนต่อขยายวงรอบนอก เป็นทำเลของผู้ซื้ออยู่เอง มีซัพพลายที่ล้นตลาด นับวันโครงการใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นมีความสวยกว่า ทันสมัยกว่า และกว่าจะรอจนเมืองเติบโตก็ต้องรออีกหลายสิบปี ในขณะที่ใจกลางเมือง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสองราคาขายใกล้เคียงกับคอนโดมิเนียมในส่วนต่อขยาย ผู้ซื้อตัวจริงจำนวนมากมองว่าคุ้มค่ากว่า และในกลุ่มผู้เช่าก็ต้องการความสะดวกสบาย ยิ่งใกล้เมืองยิ่งดี โอกาสในการเพิ่มขึ้นของมูลค่าจึงเป็นไปได้น้อยมากไม่เหมาะต่อการลงทุน

          กล่าวโดยสรุป ทุกการลงทุนคือ ความเสี่ยง แต่หากเรารู้ก่อน รู้แล้ว และวิเคราะห์ให้ดี ความเสี่ยงจะกลายเป็นโอกาสแห่งการลงทุนที่แม่นยำขึ้น อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นการลงทุนชนิดหนึ่ง ที่สามารถสร้างผลกำไรให้ได้เป็นกอบเป็นกำ มิฉะนั้นบรรดาเศรษฐีคงไม่ขยันมีอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ไว้ในครอบครองเพื่อสู้กับภาวะเงินเฟ้อ และสร้างความมั่งคั่งชนิดที่ให้เวลาเป็นผู้สร้าง ขอเพียงทุกท่านไตร่ตรองตามข้อสำคัญที่กล่าวข้างต้น และบทความการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน ดิฉันเชื่อว่าการลงทุนของท่านจะประสบความสำเร็จ หากท่านมีข้อสงสัย หรือต้องการความเห็นใด ดิฉันยินดีมากค่ะที่จะได้แลกเปลี่ยนและให้ข้อมูลอันเป็นประโยชน์ 
 

บทความโดย คุณนวภัสร์ ปัญญาสกุลวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เดอะ บางกอก เรซิเดนซ์ 88 จำกัด

 

          สำหรับท่านใดที่ต้องการที่ปรึกษาทางด้านอสังหาฯ แบบครบวงจร ก็สามารถเข้ามาปรึกษากับทาง เดอะ บางกอก เรซิเดนซ์ 88 ได้ทุกช่องทางตามรายละเอียดด้านล่างค่ะ

📍𝗦𝗔𝗟𝗘 𝗢𝗙𝗙 𝗨𝗣 𝗧𝗢 𝟱𝟬%
𝗕𝗥 𝗔𝗚𝗘𝗡𝗧 จัดให้ช้อป 𝙊𝙉𝙇𝙄𝙉𝙀 แบบจุกๆ
กับคอนโดทำเลดี 4 ย่านสุดฮอต

✊️ ช้าหมดอด ต้องรีบจอง! ✊️

✅ 𝐒𝐮𝐤𝐡𝐮𝐦𝐯𝐢𝐭
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/3ny5Qc6

✅ 𝐒𝐚𝐭𝐡𝐨𝐫𝐧
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/34FkqWk

✅ 𝐏𝐡𝐚𝐲𝐚𝐭𝐡𝐚𝐢
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/2GDkdLi

✅ รัชดา
𝗖𝗹𝗶𝗰𝗸 > https://bit.ly/3d9x17Y

📍 เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม

☎️ Call 1319
LINE@: http://line.me/ti/p/%40bkkresidence
Facebook: https://www.facebook.com/TheBangkokResidence
Instagram: https://www.instagram.com/thebangkokresidence/