土地所有权契约有哪些类型？它们有何不同？

โฉนดที่ดิน เรียกได้ว่าเป็นหนังสือสำคัญเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกโดยอำนาจตามประมวลกฎหมายที่ดิน ที่ใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดิน โดยมีรายละเอียดเกี่ยวกับตำแหน่งที่ตั้ง ขอบเขต และลักษณะของที่ดินที่ครอบครอง ซึ่งใช้ตรวจสอบความถูกต้องของที่ดินและผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้
ดังนั้น ผู้ที่ต้องการซื้อ ขาย หรือเช่าที่ดิน จึงต้องทราบว่าประเภทโฉนดที่ดินมีกี่ประเภท แต่ละประเภทแตกต่างกันอย่างไร

รวมถึงโฉนดที่ดินประเภทไหนที่ซื้อขายได้ ประเภทในมีไว้เพื่อใช้ทำประโยชน์เพียงอย่างเดียว เพื่อพิจารณาการซื้อขายที่ดินได้อย่างเหมาะสมและถูกต้อง ประเภทโฉนดที่ดินหรือเอกสารสิทธิ์ในที่ดินนั้น มีหลายแบบ แต่ละแบบก็มีการกำหนดสิทธิและเงื่อนไขในการซื้อขายที่แตกต่างกัน แต่สามารถแยกแยะแต่ละประเภทได้ โดยพิจารณาจากอักษรเอกสารด้านขวาบน และตราครุฑที่ประทับบนเอกสารแต่ละประเภทต่างกันยังไง มาดูกันเลย

ครุฑแดง (หรือเรียกว่า “น.ส.4”)
หรือ “โฉนดที่ดิน” ซึ่งโฉนดประเภทนี้ตามกฎหมายใช้ชื่อว่า “น.ส.4 จ.” เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์เจ้าของที่ดิน ออกโดยกรมที่ดินตามประมวลกฎหมาย ลักษณะเอกสารประกอบด้วยตราครุฑแดง โดยจะมีภาพถ่ายทางอากาศ และระบุขอบเขตหรือตำแหน่งที่ดินอย่างละเอียด ผู้ที่ครอบครองโฉนดฉบับนี้จะถือกรรมสิทธิ์ครองครองที่ดินดังกล่าวโดยสมบูรณ์ สามารถดำเนินการเพื่อสิทธิประโยชน์ได้ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ว่าจะซื้อ ขาย โอนที่ดิน รวมไปถึงนำไปจำนองหรือค้ำประกันได้ และที่สำคัญการซื้อ ขาย หรือโอนที่ดินนั้นต้องทำต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ไม่เช่นนั้นจะถือว่าการซื้อขายนั้นเป็นโมฆะ ไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์

ครุฑเขียว (หรือเรียกว่า “น.ส.3 ก.”)
หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ประเภท น.ส.3 ก. คือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก. ต่อเนื่องเป็นเวลาอย่างน้อย 3 ปี
ผู้ถือหนังสือ น.ส.3 คือผู้มีความชอบธรรมในการครอบครองที่ดินตามที่ระบุใน น.ส.3 เนื่องจากได้ทำประโยชน์ในที่ดิน ส.ป.ก. ซึ่ง น.ส.3 ก. นี้ ใช้เมื่อมีการออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์โดยวิธีกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ มีการรังวัด และจัดทำแผนที่ ความแตกต่างระหว่าง น.ส.3 ก. และ น.ส.3 ก็คือ มีภาพถ่ายทางอากาศแต่สิทธิในการครอบครองที่ดินมีความเท่าเทียมกัน เรียกได้ง่ายๆ ก็คือสามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้ ซึ่งไม่มีกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย แต่สามารถซื้อขาย จำนองได้นั่นเอง

ครุฑดำ (หรือเรียกว่า “น.ส.3 , น.ส.3 ข.”)
หนังสือรับรองการทำประโยชน์  หรือ น.ส.3 จะเป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์ที่ออกโดยกรมประชาสงเคราะห์โดยอาศัยอำนาจตาม พ.ร.บ. จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 เป็นการจัดที่ดินในรูปนิคมสหกรณ์ ให้กับเกษตรกรที่เป็นสมาชิกไม่เกินครอบครัวละ 50 ไร ในส่วน น.ส.3 ข. นั้นเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอตามมาตรา 19 แห่งพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน ฉบับที่ 4 พ.ศ.2528 และกฎกระทรวงฉบับที่ 43 พ.ศ.2537 โดยพนักงานที่ดินจะเป็นผู้ออก โดยทั้งสองประเภทนี้มีลักษณะเป็นแผนที่ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินที่แน่นอน และไม่มีภาพถ่ายทางอากาศ สรุปง่ายๆ นั่นก็คือ สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้ ซึ่งไม่มีกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย แต่สามารถซื้อขาย จำนองได้ โดยต้องประกาศล่วงหน้า 30 วัน 

รวมถึงยังมีเอกสารการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบอื่นๆ 

เอกสารสิทธิ์  ส.ป.ก. 4-01 
หรือ เอกสารสิทธิ์ให้ทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ซึ่งจะใช้ในการทำเกษตรกรรมเท่านั้น เป็นเอกสารแสดงการครอบครองที่ดิน ตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 ซึ่งสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือ ส.ป.ก. กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ ออกให้กับประชาชน เพื่อใช้ทำเกษตรกรรมเท่านั้น ไม่สามารถทำประโยชน์อย่างอื่นได้ จึงเป็นสิทธิในการทำเกษตรกรรม รวมตลอดจนถึงการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมนั้น ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ในที่ดิน เป็นเพียงสิทธิครอบครองที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ทำเกษตรกรรม จึงซื้อขายโอนไม่ได้ นอกจากตกทอดแก่ทายาทใช้ทำเกษตรกรรมต่อไป รวมทั้งผู้ที่ได้รับสิทธิ์นี้จะต้องมีคุณสมบัติที่รัฐระบุไว้  สรุปก็คือ มีเพียงสิทธิการเช่า เช่าซื้อ เช่าระยะยาว และทำประโยชน์ในทางเกษตรกรรม สามารถโอน แบ่งแยก และตกทอดทางมรดกแก่ทายาทได้ ห้ามซื้อขายและจำนองและห้ามใช้ทำประโยชน์ในด้านอื่นที่ไม่ใช่ทางการเกษตร

น.ส. ๒ หรือใบจอง
เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นครั้งคราวในแต่ละท้องที่  ต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 น.ส.3 ก. หรือ น.ส.3 ข) 
 
 

เห็นได้ว่าการทำความเข้าใจเกี่ยวกับประเภทโฉนดที่ดินนั้นไม่ใช่เรื่องยากเลย แต่ผู้ซื้อหรือผู้ขายทุกคนก็ต้องศึกษาข้อมูลเหล่านี้ เพื่อป้องกันตัวเองไม่ให้โดนโกงด้วยโฉนดที่ดินปลอมหรือการแอบอ้างนำเอกสารสิทธิว่าเป็นโฉนดที่ดิน หรือตกลงซื้อขายที่ดินผิดไปจากเอกสารสิทธิที่ระบุไว้ เพียงแค่เราตรวจสอบโฉนดที่ดินให้ดี จะไม่เกิดปัญหาในระหว่างการซื้อขายอย่างแน่นอนครับ