Edit Article | Thebkkresidence.com

Thai
- Thai
- English
- Chinese
- Russia

ภาพขนาด 500 x 331 pixel

Title :

Keyword :

Description :

Alt Image :

Topic :

Content :

ก่อนหน้าในช่วงต้นปี 2563 ธนาคารกลางสหรัฐ (FED) ได้ใช้นโยบายการเงินแบบผ่อนคลายโดยการปรับลดดอกเบี้ยนโยบาย (FED Funds Rate) มาอยู่ที่ระดับ 0.00 - 0.25% เพื่อบริหารจัดการในช่วงที่เศรษฐกิจได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 และต่อมาสถานการณ์โควิด-19 คลี่คลายขึ้นทำให้เศรษฐกิจสหรัฐฟื้นตัว แต่ก็ทำให้เกิดเงินเฟ้อสูง โดยในปี 2565 เงินเฟ้อเฉลี่ยสูงถึง 8% ทำให้ FED ได้มีการปรับดอกเบี้ยมาต่อเนื่อง 11 ครั้ง คั้งแต่ต้นปี 2565 จนดอกเบี้ยอยู่ที่ 5.25 - 5.50% ในเดือนมิถุนายน 2566 ซึ่งเศรษฐกิจสหรัฐที่ลดความร้อนแรงทำให้เงินเฟ้อลดลง โดยในเดือนกันยายน 2566 ลดลงมาอยู่ที่ 3.7% อย่างไรก็ดี FED ยังมีแนวโน้มที่จะคงระดับดอกเบี้ยนโยบายในระดับที่สูง (Higher for Longer) เพื่อให้เงินเฟ้ออยู่ในระดับที่ต่ำกว่า 3%

ซึ่งผลจากการปรับขึ้นดอกเบี้ยนโยบายของ FED เพื่อกดดันเงินเฟ้อ ทำให้เงินทุนไหลออกจากประเทศต่างๆ ที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ และส่งผลกระทบต่อการอ่อนค่าของค่าเงินเทียบกับสกุลเงินดอลลาร์สหรัฐ รวมถึงเงินบาทไทย โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (BOT) ก็ได้มีการทยอยปรับดอกเบี้ยนโยบาย (Policy Rate) ตั้งแต่เดือนกรกฎาคม 2565 จากระดับ 0.50% และมีการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยในเดือนกันยายน 2566 ดอกเบี้ยนโยบายอยู่ที่ระดับ 2.50% แม้กระนั้นประเทศไทยไม่ได้มีเงินเฟ้อในระดับที่สูง โดย BOT คาดการณ์ว่าเงินเฟ้อไทยจะอยู่ที่ 1.6% และ 2.6% ในปี 2566 และ 2567

ตารางที่ 1 : ดอกเบี้ยนโยบายและดอกเบี้ยกู้ยืมเงินประเภทต่างๆ

ที่มา : ธนาคารแห่งประเทศไทย

จากปัจจัยและสถานการณ์ข้างต้นที่ดอกเบี้ยนโยบายสหรัฐน่าจะใกล้จุดสูงสุดแล้ว ขณะที่ดอกเบี้ยนโยบายของไทยน่าจะอยู่ที่จุดสูงสุดแล้ว จากอัตราเงินเฟ้อคาดการณ์ที่อยู่ในระดับต่ำ ทำให้แนวโน้มการปรับขึ้น Policy Rate อีก ไม่สูงดังนั้นกองทุนรวมและทรัสต์อสังหาริมทรัพย์ (“กองอสังหาฯ”) ซึ่งเป็นการลงทุนที่เน้นผลตอบแทนจากเงินปันผลจะได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะนักลงทุนมักจะพิจารณาเปรียบเทียบการฝากเงินเอาดอกเบี้ยเทียบกับเงินปันผล อีกทั้งหากดอกเบี้ยมีการปรับลดลงในอนาคต ก็จะยิ่งเพิ่มความน่าสนใจในการลงทุนในกองอสังหาฯ โดยปัจจุบันส่วนต่างระหว่างเงินปันผลของกองกองอสังหาฯ กับดอกเบี้ยอายุ 10 ปี (Yield Spread) อยู่ในระดับที่ 4.2% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีตที่ 3.3% ตารางที่ 2 : ส่วนต่าง (Spread) ระหว่างผลตอบแทน (Yield) ของกองอสังหาฯ กับดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี

ตารางที่ 2 : ส่วนต่าง (Spread) ระหว่างผลตอบแทน (Yield) ของกองอสังหาฯ กับดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี

ที่มา : Bloomberg, DBSVTH

จากข้างต้นที่ Yield Spread ยังอยู่ในระดับที่สูงกว่าในอดีต เป็นการสะท้อนถึงปัจจัยต่างๆ เช่น

1.ผลการดำเนินงานของกองอสังหาฯ ที่ยังไม่เท่ากับในอดีต โดยทรัพย์สิน เช่น ออฟฟิศมีอัตราการว่างที่เพิ่มขึ้น, พื้นที่ค้าปลีกยังมีรายได้ค่าเช่าน้อยกว่าเดิม โดยเฉพาะโครงการที่พึ่งพา traffic ชาวต่างชาติ

2.ราคาซื้อขายในตลาดของกองอสังหาฯ อยู่ในระดับที่ต่ำกว่าในอดีต โดยปัจจุบันซื้อขายในระดับที่ต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี (Net Asset Value : NAV) โดยปัจจุบันซื้อขายที่ราคา/NAV ที่ 0.84 เท่า เทียบกับในอดีตที่ 1.41 เท่า

3.แม้ว่าดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ในปัจจุบันจะสูงกว่าช่วงเดียวกันเกิดโควิด-19 แต่ผลกระทบจากปัจจัยข้อ 1 และ 2 ที่สูงกว่าทำให้โดยรวม Spread ยังสูงกว่าค่าเฉลี่ยในอดีต (ดอกเบี้ยพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี สื้นไตรมาส 3 ปี 2566 และ 2562 เท่ากับ 3.18% และ 1.49% ตามลำดับ)

ตารางที่ 3 : สัดส่วนของราคาตลาดกับมูลค่าทางบัญชี (P/NAV) ของกองอสังหาฯ

ที่มา : Bloomberg, DBSVTH

หากพิจารณาเฉพาะกองอสังหาฯ ที่มี Market Capitalization สูงสุด 5 อันดับ ที่มีสภาพคล่องสูง ซึ่งราคาตลาดอาจไม่สะท้อนราคาที่เหมาะสม พบว่ากองอสังหาฯ มีสัดส่วนราคาตลาดกับราคาทางบัญชี (P/BV) หรือ P/NAV ที่ 0.75 – 1.12 เท่า ซึ่งแสดงว่าส่วนใหญ่ยังซื้อขายในราคาตลาดที่ต่ำกว่า 1 เท่า ซึ่งส่วนหนึ่งเกิดขึ้นจากผลกระทบเรื่องทิศทางของปัจจัยดอกเบี้ยอันเกิดจากนโยบายการเงินของธนาคารกลาง ต่อราคาตลาด และ yield spread ของกองอสังหาฯ

ตารางที่ 4 : ราคาตลาดและ P/BV ของกองอสังหาฯ ที่มี Market Capitalization สูงสุด 5 อันดับ

ที่มา:SET

THE BANGKOK RESIDENCE

"Real Estate for Happiness"

Contact us now

Call Center : 1319

Line @bkkresidence

ภาพขนาด 500 x 331 pixel

Title :

Keyword :

Description :

Alt Image :

Topic :

Content :

Previously, in the beginning of 2020, the US Federal Reserve (FED) used an accommodative monetary policy by reducing the policy interest rate (FED Funds Rate) to a level of 0.00 - 0.25% to manage during the period when the economy was affected by COVID-19 outbreak and later the COVID-19 situation eased, causing the US economy to recover. But it also causes high inflation. In 2022, the average inflation rate was as high as 8%, causing the FED to adjust interest rates 11 times continuously, starting in the beginning of 2022, until the interest rate was at 5.25 - 5.50% in June 2023, which the US economy at Reducing the heat causes inflation to decrease. In September 2023, it dropped to 3.7%. However, the FED is likely to maintain the policy interest rate at a high level (Higher for Longer) to keep inflation below 3%.

This is a result of the FED's policy interest rate increase to put pressure on inflation. causing capital to flow out of various countries with low interest rates and affect the depreciation of the currency against the US dollar. including Thai baht The Bank of Thailand (BOT) has gradually adjusted the policy interest rate (Policy Rate) since July 2022 from the level of 0.50% and has continued to increase it. In September 2023, the policy interest rate is at the level of 2.50%, however, Thailand has not There has been a high level of inflation, with BOT predicting that Thai inflation will be at 1.6% and 2.6% in 2023 and 2024.

Table 1 : Policy interest and interest on various types of loans.

Source: Bank of Thailand

From the above factors and situations, US policy interest rates are likely to be near their highest point. Meanwhile, Thailand's policy interest rates are probably at their highest point. from the expected low inflation rate This causes the trend to increase the Policy Rate again, not so high for mutual funds and real estate trusts. (“Real estate funds”) which are investments that focus on dividend returns will receive more attention. Because investors often consider comparing deposits with interest versus dividends. Moreover, if interest rates are reduced in the future It will increase the interest in investing in real estate funds. At present, the difference between the dividends of real estate funds The 10-year interest rate (Yield Spread) is at a level of 4.2% compared to the historical average of 3.3%. Table 2: The difference (Spread) between the returns (Yield) of real estate funds. with interest on 10-year government bonds

Table 2: The difference (Spread) between the returns (Yield) of real estate funds with interest on 10-year government bonds

Source: Bloomberg, DBSVTH

From above, Yield Spread is still at a higher level than in the past. It reflects various factors such as

1. Performance of the Real Estate Division That is still not the same as in the past, with properties such as offices having an increased vacancy rate and retail space still generating less rental income than before. Especially projects that rely on foreign traffic.

2. Market trading prices of real estate funds is at a lower level than in the past Currently trading at a level lower than book value (Net Asset Value: NAV), currently trading at price/NAV at 0.84 times, compared to the past at 1.41 times.

3. Although interest rates on 10-year government bonds are currently higher than during the same period of COVID-19, But the higher impact from factors 1 and 2 makes the overall spread still higher than the historical average. (Interest on 10-year government bonds at the end of the third quarter of 2023 and 2019 is 3.18% and 1.49%, respectively)

Table 3 : Proportion of market price to book value (P/NAV) of real estate funds.

Source: Bloomberg, DBSVTH

If considering only the top 5 real estate funds with the highest Market Capitalization and high liquidity. which the market price may not reflect the appropriate price It was found that the Real Estate Division There is a ratio of market price to book price (P/BV) or P/NAV at 0.75 - 1.12 times, which indicates that most are still trading at market prices lower than 1 time, which is partly due to the impact of the direction of interest factors that occur. From the central bank's monetary policy to the market price and yield spread of real estate funds.

Table 4 : Market price and P/BV of the top 5 real estate funds with the highest market capitalization.

Source: SET

THE BANGKOK RESIDENCE

"Real Estate for Happiness"

Contact us now

Call Center : 1319

Line @bkkresidence

ภาพขนาด 500 x 331 pixel

Title :

Keyword :

Description :

Alt Image :

Topic :

Content :

ภาพขนาด 500 x 331 pixel

Title :

Keyword :

Description :

Alt Image :

Topic :

Content :

Category :

Visitor :

Type BR :

Permalink: