Thebkkresidence.com
⚖ เรื่องต้องรู้ “การให้” อสังหาฯ ทางกฎหมายต้องทำอะไรบ้าง??
การให้อสังหาฯ โดยปกติแล้วจะให้บุตร หรือบุคคคลอื่นที่ไม่ใช่บุตร จะมีวิธีทางกฏหมายหลายขั้นตอน ที่อาจจะซับซ้อนเข้าใจได้ยาก ครั้งนี้ ทีมงานทนายของ The bangkok residence เลยจัดหามาแนะนำสรุปให้เข้าใจได้ง่ายๆ ดังนี้...
📌ทำความเข้าใจให้เรื่องของ การ “ให้” เสียก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
“มาตรา ๕๒๑ อันว่าให้นั้น คือสัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า ผู้ให้ โอนทรัพย์สินของตนให้โดยเสน่หาแก่บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า ผู้รับ และผู้รับยอมรับเอาทรัพย์สินนั้น”
ซึงกรณีที่ผู้เขียนจะกล่าวถึงนี้ คือการ “ให้” ทรัพย์สินที่เป็น “อสังหาริมทรัพย์” ซึ่งทางกฎหมายแล้ว จะต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมายที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ตาม “มาตรา ๕๒๕ การให้ทรัพย์สินซึ่งถ้าจะซื้อขายกันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ท่านว่าย่อมสมบูรณ์ต่อเมื่อได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีเช่นนี้ การให้ย่อมเป็นอันสมบูรณ์โดยมิพักต้องส่งมอบ” จะเห็นได้ว่าที่ผู้เขียนได้อ้างถึงข้อกฎหมายข้างต้นนั้น หากต้องการโอนอสังหาฯ หรือที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมายก็ดี หรือ บุคคลอื่นที่ไม่ใช่บุตรก็ดี ซึ่งต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน ซึ่งต้องมีข้อควรรู้อะไรบ้าง มีขั้นตอน รายละเอียด และค่าใช้จ่ายอย่างไร ทางผู้เขียนสรุปให้ดังนี้
📌ข้อควรรู้เกี่ยวกับการโอนอสังหาฯ หรือที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมาย
เบื้องต้นต้องขออธิบายคำว่าบุตรโดยชอบทางกฎหมายให้เข้าใจง่าย ๆ เสียก่อน ซึ่งหมายถึงลูกที่เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน ส่วนคำว่าบุตรที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายคือ ลูกที่เกิดมาโดยพ่อแม่ที่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกันนั่นเอง ส่วนข้อควรรู้สำหรับการโอนอสังหาฯ หรือที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมาย มีดังต่อไปนี้
📍1. เตรียมเอกสารให้พร้อม
โดยแบ่งได้เป็น 5 กรณีคือ
1) มาโอนพร้อมกันทั้งพ่อและแม่ เอกสารในการโอนที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมายคือ โฉนดที่ดิน, บัตรประชาชนของพ่อและแม่, ทะเบียนบ้านของพ่อและแม่, ใบจดทะเบียนสมรส
2) พ่อหรือแม่มาโอนคนเดียว ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่มาโอนด้วยก็สามารถโอนได้แต่ต้องมีเอกสารของอีกฝ่ายมาด้วยนั่นคือ สำเนาบัตรประชาชนพร้อมเซ็นสำเนาถูกต้อง, สำเนาทะเบียนบ้านพร้อมเซ็นสำเนาถูกต้อง และหนังสือยินยอมคู่สมรสทำนิติกรรม ของผู้ที่ไม่มายื่นเอกสารด้วย
3) หากลูกไปโอนอสังหาฯ หรือที่ดินพร้อมกับพ่อแม่ด้วยให้นำบัตรประชาชนของลูกพร้อมใบทะเบียนบ้านไปด้วย
4) ถ้าลูกมอบอำนาจให้คนอื่นมาแทน ก็ใช้สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของลูกพร้อมเซ็นสำเนาถูกต้อง รวมถึงบัตรประชาชนและทำเบียนบ้านของผู้ที่มาทำเรื่องแทน และต้องมีใบมอบอำนาจกรมที่ดิน (ท.ด.21) เพื่อเป็นหลักฐานประกอบการโอน
5) ในกรณีที่มีผู้จัดการมรดก เนื่องจากพ่อแม่ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเสียชีวิตไปแล้ว หลักฐานที่ต้องนำไป คือ คำสั่งศาลหรือคำพิพากษาของศาล หรือพินัยกรรมซึ่งตั้งให้ผู้ขอเป็นผู้จัดการมรดก, หลักฐานการตายของเจ้ามรดก, ทะเบียนบ้าน และบัตรประจำตัวของผู้จัดการมรดก และโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
📍2. ค่าใช้จ่ายการโอนอสังหาฯ หรือที่ดิน
กรณีที่พ่อ แม่ มีการโอนอสังหาฯ หรือที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมายในขณะมีชีวิตอยู่ จะเสียภาษีโอนที่ดิน และมีค่าโอนที่ดินดังนี้
• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าจดทะเบียนโอนที่ดิน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าพยาน จำนวน 20 บาท
• ค่าคำขอ จำนวน 5 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ จำนวน 5 บาท
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดเป็น 5% ของราคาประเมิน เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท
ทั้งนี้ กรณีที่โอนอสังหาฯ ที่ดินให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ในกรณีพ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน หรือฝ่ายพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตรแต่กำเนิด แล้วฝ่ายพ่อต้องการยกอสังหาฯ หรือที่ดินให้แก่ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จะเสียภาษีโอนที่ดินดังนี้
• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน (เท่ากับการโอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย)
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน (อย่างใดอย่างหนึ่ง)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
ส่วนกรณีโอนอสังหาฯ หรือที่ดินให้ญาติฝ่ายอื่นที่ไม่ใช่ลูก ไม่ว่าจะเป็นพี่น้อง พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย หลาน หรือแม้แต่ยกที่ดินให้ลูกบุญธรรม หากไม่ใช่มรดกตกทอด จะเสียภาษีโอนที่ดินดังนี้
• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2.0% จากราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
📍3. ขั้นตอนการโอนอสังหาฯ หรือ ที่ดินให้บุตรโดยชอบทางกฎหมาย
ทั้งหมดนี้ คือข้อควรรู้สำหรับผู้ที่ต้องการโอนอสังหาฯที่ดินโดยการ “ให้” ในกรณีบุตรโดยชอบทางกฎหมาย ซึ่งในกรณีที่พ่อแม่ยังไม่เสียชีวิตกับเสียชีวิตแล้ว จะมีรายละเอียดเรื่องเอกสารและค่าใช้จ่ายในการโอนที่แตกต่างกันไป
นอกจากนี้ การยกที่ดินให้ลูกเป็นวิธีเสียค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน และภาษีโอนที่ดินที่ถูกที่สุด รวมทั้งเป็นการให้โดยเสน่หา ซึ่งข้อควรระวังในการให้โดยเสน่หาตามปกติแล้ว การให้โดยเสน่หาจะถอนคืนไม่ได้ แต่ก็มีกรณีที่ผู้ให้ฟ้องร้องขอถอนคืนได้ เช่น ผู้รับประพฤติเนรคุณ หมิ่นประมาทร้ายแรง ประทุษร้าย หรือไม่สงเคราะห์เลี้ยงดูผู้ให้เมื่อยากไร้ แต่จะได้คืนหรือไม่ ก็ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของศาล
ส่วนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดจากราคาประเมิน หักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง อัตราภาษีโอนอสังหาฯหรือ ที่ดินจะใช้เกณฑ์เดียวกันทุกคน แต่ภาษีจะถูกหรือแพงจะขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ถือครอง และการตั้งราคาขายที่สูงกว่าราคาประเมิน ก็ส่งผลให้ค่าอากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะสูงขึ้นด้วย
ส่วนใครสนใจคอนโดมือสองและต้องการคำแนะนำการโอนโดยมืออาชีพ ให้คลิก!! https://www.thebkkresidence.com/
บทความโดย คุณกันต์กวี ทับสุวรรณ ผู้จัดการฝ่ายกฎหมาย
#คอนโด #คอนโดพร้อมอยู่ #คอนโดมือสอง #คอนโดใกล้รถไฟฟ้า #คอนโดน่าลงทุน #คอนโดเก็งกำไร #คอนโดทำเลดี #กฎหมาย #คอนโดราคาดี #โอนคอนโดมือสอง #MRT #BTS #condo #condoresale #condoforsale #thebangkokresidence #thebkkresidence #การให้อสังหาฯ #ให้อสังหาทางกฏหมาย #ขั้นตอนโอนอสังหา