Is the return on investment in second-hand condos good? What are the factors in choosing a condo?

ผลการตอบแทนของการ ลงทุนคอนโดมือสอง นั้นมาจาก 2 ส่วนด้วยกันคือ 1.ซื้อเพื่อการปล่อยเช่าและ 2.ซื้อเพื่อเก็งกำไร
ซึ่งการซื้อเพื่อการปล่อยเช่านั้นจะได้รับความนิยมมากกว่าการซื้อเพื่อเก็งกำไร เพราะที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ของพวกเราทุกคน อีกทั้งทำเลที่ดินนั้นถือเป็นทรัพยากรทางธรรมชาติที่มีจำกัดที่ไม่สามารถทดแทนได้ เมื่อความต้องการของผู้ลงทุนสูงขึ้น พื้นที่เหล่านี้จึงมีราคาที่สูงขึ้นเรื่อย ๆ ตามความต้องการ (Demand) ของผู้ซื้อ โดยเฉพาะทำเลทองใจกลางเมืองหรือย่านธุรกิจอย่าง สาทร-สีลม-พระราม 4 ชิดลม-เพลินจิต ทองหล่อ-เอกมัย หรือ อโศก-เพชรบุรี เป็นต้น

อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่านั้นจะเรียกว่า Rental Yield 
Rental Yield นี้เกิดขึ้นจากการคิดคำนวณต้นทุนราคาห้องชุดที่ซื้อและค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับจากการปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งทำให้นักลงทุนคอนโดมือสองรู้ถึงจำนวนผลตอบแทนที่ได้ตลอดทั้งปี โดยแบ่งออกเป็น 3 ประเภทดังนี้
1. Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น
2. Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ
3. Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี
ซึ่ง Rental Yield นี้สามารถสร้างผลตอบแทน Capital Gain ได้ด้วยเช่นกัน โดย Capital Gain นี้คือส่วนต่างของราคาตอนซื้อและราคาที่จะขายตามระยะเวลาที่มูลค่าและความต้องการของทำเลคอนโดมิเนียมขึ้นตามกลไกของราคาตลาด

ปัจจัยบวกของการเลือกซื้อคอนโดมือสองเพื่อการปล่อยเช่ามีอะไรบ้าง
ถึงแม้ตลาดคอนโดมิเนียมมือหนึ่งจะมีเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตามความต้องการของที่อยู่อาศัยและการขยายตัวตามความเจริญของเมือง การเลือกซื้อคอนโดมือสองเพื่อการปล่อยเช่านั้นยังได้รับความสนใจและความนิยมอยู่ โดยหากผู้ลงทุนสามารถเลือกห้องในการลงทุนในตำแหน่งที่ดี พร้อมทั้งทำการศึกษาความต้องการของตลาดเช่าคอนโดมิเนียมมาอย่างถี่ถ้วนแล้ว การเลือกซื้อคอนโดมือสองเพื่อการปล่อยเช่านั้นจะสามารถสร้างผลตอบแทนที่น่าพอใจได้อย่างแน่นอน โดยมีปัจจัยการเลือกซื้อคอนโดมือสองเพื่อการปล่อยเช่ามีดังนี้

ปัจจัย 1 ทำเลดี  

คือจุดเด่นในการเลือกลงทุนคอนโดมือสองเพื่อการปล่อยเช่า ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพตอนนี้มีคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ เกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องมากมายโดยเฉพาะในทำเลเส้นรถไฟฟ้านี้ถือว่าเป็นทำเลทอง โดยเฉพาะที่ดินทำเลแนวรถไฟฟ้าสายหลักใจกลางเมืองนั้นจะถูกจับจองไปเกือบหมดแล้วโดยเฉพาะทำเลสุขุมวิทอย่าง เพลินจิต นานา เอกมัย พร้อมพงษ์ ทองหล่อและอโศก รวมถึงย่านสีลม-สาทร หรือสยาม-ราชเทวี พญาไท รัชดา-พระราม 9 ด้วยเช่นกัน ซึ่งทำเลเหล่านี้เป็นทำเลที่มีความต้องการเช่าที่ค่อนข้างสูง เนื่องจากเป็นศูนย์รวมของความเจริญ มีทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงานหรือสิ่งอำนวยความสะดวกในเมืองอื่น ๆ จึงเป็นทำเลที่สามารถดึงดูดผู้เช่าได้อย่างไม่ขาดสายและมีการเพิ่มขึ้นของราคาคอนโดมิเนียมอย่างต่อเนื่องด้วยเช่นกัน

ปัจจัย 2 ราคาที่ดี

คือการซื้อคอนโดมิเนียมมือสองเพื่อการปล่อยเช่าจะต้องซื้อได้ในราคาที่ดีหรือถูกกว่าราคาตลาด
ปัจจัยนี้เรียกได้ว่าเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดสำหรับการลงทุนคอนโดมือสอง คือความสามารถในการซื้อคอนโดมือสองมาในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด เพื่อให้สามารถสร้างผลตอบแทนและผลกำไรได้ในระดับที่สูง ซึ่งคอนโดมิเนียมมือสองมักจะมีราคาขายที่ถูกกว่าคอนโดมือหนึ่งในทำเลเดียวกันอย่างชัดเจนนอกจากนั้นเมื่อเทียบราคาต่อยูนิตแล้ว คอนโดมือสองยังมีขนาดพื้นที่ใช้สอย (ตรม.) มากกว่าคอนโดมือหนึ่งในราคาที่เท่ากันอีกด้วย โดยเฉพาะในทำเลทองที่อยู่ใจกลางเมืองหรือแนวเส้นรถไฟฟ้า ราคาขายของคอนโดมือสองส่วนใหญ่นั้นจะถูกกว่าคอนโดมือหนึ่งเป็นอย่างมาก ซึ่งเมื่อต้นทุนถูกลง ก็จะทำให้ผู้ลงทุนสามารถสร้างผลตอบแทนได้มากขึ้นนั่นเอง

ปัจจัยที่ 3 เห็นภาพตลาด

เห็นภาพตลาดที่ชัดเจน คือสามารถศึกษาและวิเคราะห์ตลาดของทำเลนั้นๆ ได้อย่างชัดเจน เมื่อได้ชื่อว่าเป็นคอนโดมือสอง ก็หมายความว่าโครงการนั้นมีการเข้าอยู่ของผู้อยู่อาศัยเรียบร้อยแล้ว จุดนี้เป็นข้อดีสำหรับการซื้อคอนโดมือสองเพื่อการปล่อยเช่า ผู้ลงทุนคอนโดมือสองจะสามารถมองเห็นและวิเคราะห์ตลาดของกลุ่มผู้อยู่อาศัยได้อย่างชัดเจนด้วยเช่นกัน ทั้งประเภทของกลุ่มผู้อยู่อาศัย ตลาดเช่าคอนโดมิเนียมหรือสภาพของโครงการ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยจริงหรือแม้แต่การบริหารจัดการของนิติบุคคล เมื่อผู้ลงทุนเห็นภาพใหญ่ของตลาดผู้เช่าในทำเลนั้น ๆ ได้อย่างชัดเจนแล้ว ผู้ลงทุนจะสามารถเลือกลงทุนในโครงการที่ใช่และเหมาะสมกับกำลังซื้อและความชื่นชอบของตลาดเพื่อตอบโจทย์ทั้งตัวผู้ลงทุนและลูกค้าได้ดียิ่งขึ้น

ปัจจัยที่ 4 รู้ราคาตลาด

คือสามารถรู้ราคาตลาดเช่าและตลาดคู่แข่งได้ดีกว่าในทำเลต่าง ๆ นั้นไม่ได้มีผู้ลงทุนในคอนโดมิเนียมเพียงผู้เดียว ทำให้ผู้เช่าสามารถเลือกห้องเช่าจากตลาดได้มากมาย ซึ่งปัจจัยสำคัญที่ผู้เช่ามักนำมาใช้เปรียบเทียบคือราคาเช่านั่นเอง ซึ่งการลงทุนคอนโดมือสองเพื่อการปล่อยเช่านั้นจะทำให้ผู้ลงทุนรู้ราคาตลาดในโครงการและทำเลก่อนตัดสินใจลงทุน เพราะจะสามารถดูราคาได้จากคู่แข่งนั่นเอง เพื่อพิจารณาและวิเคราะห์ตลาดปัจจุบันของทำเลโครงการนั้น ๆ ปัจจัยนี้จะสามารถช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนได้อย่างแน่นอน

ทุกการลงทุนย่อมมีความเสี่ยงด้วยเช่นกัน ความเสี่ยงของคอนโดมิเนียมมือสองมีดังนี้ 
1. สภาพของคอนโดมิเนียม

คอนโดมือสอง บางยูนิตย่อมมีสภาพที่ทรุดโทรมมากกว่าคอนโดมิเนียมมือหนึ่งตามปกติ โดยเฉพาะการซื้อต่อจากเจ้าของเก่า ซึ่งสภาพห้องอาจอยู่ในสภาพที่ทรุดโทรมไม่สมบูรณ์ หากเป็นความทรุดโทรมภายนอกยังสามารถแก้ไขด้วยการซ่อมแซมปรับปรุงห้องได้ แต่หากเป็นความทรุดโทรมจากโครงสร้างและระบบ ย่อมต้องสร้างความลำบากให้กับเจ้าของห้องและผู้อยู่อาศัยได้อย่างแน่นอน ดังนั้นก่อนที่จะตัดสินใจซื้อที่ใด ควรต้องตรวจสอบสภาพและความสมบูรณ์ของทั้งห้องและโครงการให้อย่างละเอียดที่สุด

2. งบประมาณของการปรับปรุงซ่อมแซม (Renovation) อาจจะบานปลาย

ข้อนี้เป็นความเสี่ยงที่ต่อเนื่องมาจากเรื่องของสภาพของคอนโด โดยส่วนใหญ่เกิดขึ้นกับเคสลงทุนคอนโดมือสองเพื่อการปล่อยเช่า ผู้ลงทุนมักจะทำการรีโนเวทและตกแต่งห้องก่อนปล่อยเช่าเสมอ หากเป็นคอนโดมิเนียมมือหนึ่ง อาจจะเพียงแค่ซื้อเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวหรือตกแต่ง Built-in บางส่วน แต่สำหรับคอนโดมิเนียมมือสอง อาจจำเป็นต้องลงทุนกับการรีโนเวทและปรับปรุงห้องที่มากกว่า โดยเฉพาะในเรื่องของระบบ ซึ่งอาจเป็นผลให้งบประมาณบานปลาย ทำให้จากที่ได้คอนโดปล่อยเช่าในราคาถูกอาจจะแพงกว่าการซื้อคอนโดมือหนึ่งก็เป็นได้

3. ความเสี่ยงในการขายต่อ

ถึงแม้คอนโดมิเนียมจะเป็นสินค้าที่มีโอกาสสร้างผลตอบแทนจากการขาย (Capital gain) ได้ดี แต่อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียมนั้นมีช่วงเวลาของการสร้างผลตอบแทนด้วยเช่นกัน โดยคอนโดมิเนียมที่สามารถสร้างผลตอบแทนจากการขายได้ดี มีกำไรที่น่าพอใจ มักจะเป็นคอนโดที่มีอายุประมาณ 5 – 7 ปี และอายุไม่เกิน 10 ปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสมที่สุดกับการขายต่อ ดังนั้นหากเราเลือกลงทุนคอนโดมือสองเพื่อการปล่อยเช่า ควรเลือกซื้อคอนโดมิเนียมที่มีอายุไม่เกิน 5 – 7 ปี เพราะหากเกินไปกว่านี้ ถึงแม้ว่าจะได้คอนโดมิเนียมมาในที่ราคาที่ไม่แพง แต่ว่าผลตอบแทนจากการขายที่เราจะได้นั้นก็มีโอกาสลดลงด้วยเช่นกัน เพราะมีโอกาสที่คอนโดเก่าราคาตกสูงมาก
           

นักลงทุนทั้งหลายอาจจะมีข้อข้องใจหรือคำถามหลายคำถามในใจ เช่น ปล่อยเช่าคอนโดมือสองจะสามารถสร้างผลตอบแทนได้ดีไหมและราคาจะตกหรือไม่ ซึ่งคำถามเหล่านี้จะขึ้นอยู่กับความได้เปรียบของทำเลที่ตั้งและความต้องการของตลาด รวมถึงชื่อเสียงของผู้ประกอบการ สภาพแวดล้อมของคอนโดและรอบ ๆ โครงการว่าเอื้อต่อการอยู่อาศัยและตอบโจทย์ผู้เช่าได้มากขนาดไหน

ดังนั้นหากท่านไหนสนใจ ทาง Bangkok Residence อยากจะแนะนำให้ผู้ลงทุนศึกษาตลาดคอนโดมือสองให้ดีที่สุดก่อน หรืออนุญาตให้ทางผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ (Bangkok Residence บริษัทนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ผู้มากประสบการณ์ทั้งการซื้อ ขาย หรือเช่า กว่า 13 ปี) มีโอกาสได้ดูแลคุณลูกค้าผู้ทรงเกียรติได้อย่างดีที่สุด สนใจสอบถามเพิ่มเติม โทร 1319