กฎหมายที่ต้องรู้ก่อนซื้อคอนโดมือสอง

กฎหมายที่ต้องรู้ก่อนซื้อคอนโดมือสอง 

กฎหมายที่ต้องรู้ก่อนซื้อคอนโดมือสอง 

คอนโดมือสองมีทั้งข้อดีและข้อด้อยต่างกันไปตามทำเลที่ตั้งและฟังก์ชันการใช้งาน ซึ่งผู้ซื้อควรศึกษาให้ละเอียดรอบด้านก่อนทำธุรกรรม ทั้งทางการเงิน ทั้งสภาพห้อง การเดินทาง เปรียบเทียบราคา การให้บริการของนิติบุคคล ค่าใช้จ่ายอื่นๆ รวมทั้งข้อกฎหมายที่ควรรู้ด้วย เพื่อประกอบการตัดสินใจ  

ข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับคอนโดมือสอง มีดังนี้ 

1. พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522  

- เป็นกฎหมายสำคัญของคนอยู่อาศัยคอนโด ที่กำหนดถึงสิทธิและหน้าที่ ของคนอยู่อาศัยและนิติบุคคลอาคารชุด  และกำหนดหน้าที่ในการชำระค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายที่จำเป็นอื่นๆ นอกจากนี้ยังได้กำหนดว่า ทรัพย์ส่วนกลาง ถือเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคน   

2. กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ซึ่งออกตามความใน พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522  

- เป็นกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับระบบสาธารณูปการภายในและภายนอกอาคาร 

กฎหมายฉบับนี้มี 6 หมวด แต่ละหมวดมีความสำคัญที่คนอยู่คอนโดควรรู้ เช่น ลักษณะของอาคาร เนื้อที่ว่างของภายนอกอาคารและแนวอาคาร, อาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องมีถนนหรือที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมโดยรอบอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร, ระบบระบายอากาศ ระบบไฟฟ้าและระบบป้องกันเพลิงไหม้,ในอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษต้องมีระบบสัญญาณเตือนเพลิงไหม้ทุกชั้น 

3. กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ซึ่งออกตามความใน พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522  

- เป็นกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับสภาพภายในและภายนอกอาคาร ซึ่งได้แบ่งประเภทอาคาร เป็นอาคารอยู่อาศัย, อาคารอยู่อาศัยรวม และอาคารขนาดใหญ่ โดยอาคารแต่ละประเภทต้องมีสภาพภายนอกและภายในอาคารเป็นไปตามที่กำหนด เช่น อาคารอยู่อาศัย และอาคารอยู่อาศัยรวม ต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 30 ใน 100 ส่วนของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร  

4. ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544  

- เป็นกฎหมายที่เกี่ยวกับการควบคุมการใช้อาคารและสถานที่ คนที่พักอาศัยอยู่คอนโดมักจะเจอปัญหาที่จอดรถบ่อยๆ สาระสำคัญของกฎหมายฉบับนี้ คืออาคารที่อยู่อาศัยรวมหรืออาคารชุด 

หมวด 9 อาคารจอดรถ ที่จอดรถ ที่กลับรถและทางเข้าออกของรถ 

ส่วนที่ 1 ที่จอดรถ ที่กลับรถ และทางเข้าออกของรถ หมายความว่า อาคารอยู่อาศัยรวมหรืออาคารชุด ที่มีพื้นที่ห้องชุดแต่ละห้องชุดตั้งแต่ 60 ตร.ม. ขึ้นไป จะต้องมีที่จอดรถ และต้องจัดให้มีที่จอดรถตามจำนวนที่กำหนดของแต่ละประเภทของอาคารที่ใช้เพื่อการนั้นๆ ดังนี้ 

1. อาคารที่อยู่อาศัยรวมหรืออาคารชุด ให้มีที่จอดรถ 1 คันต่อ 1 ห้องชุด 

2. อาคารขนาดใหญ่ ได้มีที่จอดรถ 1 คันต่อพื้นที่อาคาร 120 หรือให้มีที่จอดรถตามจำนวนที่กำหนดของแต่ละประเภทของอาคารที่ใช้เป็นที่ประกอบกิจการในอาคารขนาดใหญ่นั้นรวมกัน   

5. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 เอกเทศสัญญา ลักษณะ 1 การซื้อ-ขาย มาตรา 453 ถึง มาตรา 516  

- เป็นกฎหมายที่สำคัญสำหรับการซื้อขายคอนโดที่คนซื้อคอนโดมือสองต้องรู้ให้ได้  

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 3 เอกเทศสัญญา  

โดยการทำนิติกรรมซื้อขายคอนโดมือสองระหว่างบุคคลนั้น เป็นการทำนิติกรรมซื้อขายหรือจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องอยู่ภายใต้กฎหมายดังกล่าวนี้ 

ซึ่งการซื้อขายคอนโดเรามักจะทำเป็นสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด โดยกฎหมายได้กำหนดเกี่ยวกับการจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้ 

มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ 

วรรคสอง สัญญาจะซื้อจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง 

ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วาง 

ประจำไว้หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ 

การวางมัดจำ  เมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งวางมัดจำแล้ว  ก็สามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้ ไม่เฉพาะฝ่ายที่รับมัดจำเท่านั้น  กล่าวคือ ทั้งฝ่ายที่วางมัดจำและฝ่ายรับมัดจำฟ้องร้องได้  

โดยการวางมัดจำ หรือมีการชำระหนี้บางส่วนนั้น กฎหมายถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างกันเป็นที่เรียบร้อยแล้ว แม้จะไม่ได้มีการทำเป็นหนังสือสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรก็ตาม 

ดังนั้น การทำนิติกรรมจะซื้อจะขายคอนโดนั้น หากผู้ซื้อได้มีการวางมัดจำไว้แล้ว แม้จะไม่ได้มีการทำเป็นสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด คู่สัญญาก็ย่อมให้สิทธิฟ้องร้องทางศาลได้ 

เช่น  นาย A ตกลงขายห้องชุดให้แก่ นาย B แม้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือสัญญา  แต่นาย B  ได้วางมัดจำให้นาย A เป็นเงิน  10,000 บาท  เมื่อนาย A ผิดสัญญาไม่ยอมโอนขายห้องชุดให้ นาย B จึงฟ้องบังคับให้นาย A จดทะเบียนโอนขายห้องชุดให้แก่นาย B ได้ 

อย่างไรก็ตาม การเลือกซื้อคอนโดหรือห้องชุดเป็นเรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อต้องตัดสินใจอย่างรอบคอบ เนื่องจากเป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูง ดังนั้น ผู้ซื้อควรทำเป็นหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายระบุเงื่อนไขให้ชัดเจน ทั้งการวางมัดจำ การชำระเงินส่วนที่เหลือ วันเวลาสถานที่การจดทะเบียนโอนกกรมสิทธิ์ ภาษี และค่าจดจำนอง ที่ต้องระบุในสัญญาฯให้ชัดเจน รวมทั้งศึกษาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อช่วยลดปัญหาที่จะเกิดขึ้นระหว่างการซื้อขาย ซึ่งเป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม